Друзья, как и обещал, начинаю цикл передач про квартиру. Планирую написать 3 части:
Я искренне хочу поделиться свои опытом и знание с вами. Постараюсь как всегда быть максимально открытым и честным. Поехали!
Как купить квартиру
Ипотека
Ипотека — выход для многих. Считаю кредиты более разумными, чем копить мертвые деньги. Попробую доказать это.
За 14 лет наблюдений квартиры подорожали с 800$ до 5 500$ за квадратный метр. Это примерно в 6,8 раз.
Если даже предположить, что стоимость жилья увеличивается только на 10% годовых, то получаем следующую картину. Если сегодня кв. метр стоит, к примеру, 800$, то через год 880$, через два 968$, через три 1 064$ и т.д.
| Кол-во лет |
Стоимость кв. метра, $ |
Стоимость 34 кв. м., $ |
| 1 |
800 |
27 200 |
| 2 |
880 |
29 920 |
| 3 |
968 |
32 912 |
| 4 |
1 065 |
36 203 |
| 5 |
1 171 |
39 823 |
| 6 |
1 288 |
43 805 |
| 7 |
1 417 |
48 186 |
| 8 |
1 559 |
53 005 |
| 9 |
1 715 |
58 305 |
| 10 |
1 886 |
64 136 |
| 11 |
2 075 |
70 549 |
| 12 |
2 282 |
77 604 |
| 13 |
2 511 |
85 365 |
| 14 |
2 762 |
93 901 |
Таким образом получаем, что бы накопить на однокомнатную квартиру откладывая каждый месяц по 800$ надо всего подождать 34 месяца. Но через 3 года квартира уже стоит еще на 9 000$ дороже (36 203$). Еще год копим, и она еще на 3 000$ дорожает (39 823$). Теперь пол года осталась ужаться и можно покупать. Процесс можно ускорить, если деньги хранить на депозитном счете.
Конечно это идеальный вариант, когда зарплата равна средней стоимости квадратного метра жилья и полностью эта сумма откладывается. И тогда квартиры дорожают всего на 10%. При таком идеальном раскладе откладывая деньги можно купить однушку через 4,5 года.
Реальная ситуация на данный момент: квартиры дорожают на 20%, средняя стоимость метра (а соответственно должна быть и зарплата) 4 500$. Таким образом через 10 лет будет однушка на окраине Москвы.
***
Давайте для примера возьмем самую типичную ипотеку:
- Стоимость жилья: 29 000$
- Первоначальный взнос: 20%
- Процентная ставка: 9.5%
- Срок: 3 года
Таким образом копим на первоначальный взнос 5 800$ всего 7,5 месяцев, а потом берем 23 200$ в ипотеку.
Выходит ежемесячный платеж: 762$ всего в течении 36 месяцев! Это практически в 3 раза выгоднее, чем копить как мудак под подушкой.
Доказательство ипотечной программы: http://2509.ru/rosenergobank.ru/ (даже не спрашивайте, кто делал калькулятор)
***
Любопытный читатель спросит, а в чем фокус? Отвечаю! В данной ситуации деньги более дешевый товар (да, такой же товар), чем недвижимость. Ипотекой вы как бы фиксируете стоимость жилья. А оно быстрее растет, чем инфляция и ставки по кредиту. На некоторых этапах конечно соизмеримо, но никак не меньше.
***
Если не понятна эта часть, то перечитай ее заново на свежую голову! Например завтра.
Бизнес
Но все равно! Я всех призываю никогда не копить на квартиру и не откладывать деньги более 1-2 лет. Средства на квартиру должны появится за год или два максимум. Если копить, то это очень длинный и тяжелый путь. Как правило они дорожают быстрее повешению зарплаты. Поэтому “к черту работу, берись и делай” любимое дело. Тогда квартиру реально купить за год или два. В идеале не более года!
Как это сделать и почему так уверен? Могу расписать схемы в следующих статьях, если будет спрос.
Как выбрать квартиру
Предыстория
Разумеется определить четкие параметры. Наш список был следующим (жирным важные моменты):
- Деньги: 5 100 000 (+- 300 000)
- Этаж: выше третьего
- Балкон: присутствует
- Кухня: от 6-8 метров
- Жилая комната: от 18 метров
- Сан узел: раздельный
- Потолки: от 2.75 метров
- Дом: от 12 этажей
- Расстояние от метро: максимум 1.2 км
- Метро: Орехово, Коломенская, Домодедовская, Красногвардейская, Замоскворецкая линия
Наташа очень боялась маленькой кухни, а меня бесят низкие потолки и низкий этаж. В остальном вполне нормальные требования. Метраж от метро высчитывался эмпирическим путем.
Очень хотелось в шаговой доступности парк, что бы с Германом гулять. Это мечта моя!
***
Начали поиск с метро Коломенское . Все предложения или на первой этаже или убитые пятиэтажки без лифта. Первые этажи всегда самые дешевые, их никто не покупает, тяжело продать в дальнейшем. Пятиэтажки можно взять с надеждой “под снос”, что бы получить новую квартиру в этом же районе. Но это не наш путь.
Дальше переключились на Марьино. Все бы хорошо, но меня напугали данные о чистоте воздуха.
Потом четко решили, что хотим район у метро Орехово: чисто, хорошая инфраструктура, до всего близко, все друзья и Регби рядом.
И есть парк!
Как оказалось, квартиры тут продаются в малом количестве и дороже на 500 000 руб., чем в соседних районах.
В итоге после 1.5 месяцев выбора купили квартиру. Понравилась нам с первого раза. Мы всегда с Наташей очень долго и дотошно выбираем все. Но выбор на понравившемся объекте останавливаем одновременно. Нам достаточно посмотреть в глаза, что бы понять симпатию друг друга. Нам всегда одинаково нравится одно и тоже.Квартира не оказалось исключением. Влюбились в нее сразу и оба!
Как выбрать
Новостройка или вторичное жилье
Для нас однозначным вариантом была вторичка. Конечно, новостройка дешевле, но есть ряд минусов:
- Ждать пока дом осядет. Не возможно сделать ремонт, в первые 2-3 года трескаются стены в 90% случаев
- Вечный ремонт у соседей, это же новостройка
- Как правило проблемы с водо и электро снабжением. Есть пример, новостройка в Быково: уже 3 года без газа с отключёнными лифтами.
Цена
Если посмотреть cian и подобные сайты, то можно увидеть квартиры за 3 500 000 руб. Таких квартир и цен в Москве нет! Самая дешевая начинается от 4 250 000 руб. Это Бирюлево, первый этаж в которой умер алкаш. К тому же большая комната после пожара. Я серьезно, это был самый дешевый реальный вариант который нам предложили. Все предложения с низкой ценой и красивыми фотографиями служат для сбора телефонов. Начинается стандартный разговор: “Ой, эта квартира уже продана, давайте я вам подберу аналогичную”. Таким образом риелторы находят клиентов на свои услуги. Не видитесь на это.
Риелтор
Наймите себе хорошего риелтора. Лучше проверенного, через знакомых. Или из хорошей фирмы. К сожалению без него вообще никуда.
Нам повезло, нам помогала родственница друга. Взяла всего, 100 000 руб. Это считается не много. Некоторые вообще получают 2-3% от купленной квартиры.
История
Это самая противная часть, ради которой и нужен риелтор. Постараюсь объяснить все на пальцах.
Наследство: – 10% от стоимости
Если квартира досталась в наследство, например, от бабушки, то цена падает. Наследство официально можно оспорить в течении 3 лет. Но на практике были случаи оспаривания наследства 15 летней давности.
Таким образом вы купили квартиру, живете скажем 5 лет. Потом выясняется, что есть еще наследники которые вышли из тюрьмы, инвалиды, родственники и т.д. Начинают оспаривать наследство. Суд как правило встает на их строну. Договор купли продажи считается не действительным. Просят освободить квартиру.
Поэтому такие квартиры дешевые, их много, долго продаются.
Собственники не совершеннолетние: – 5% от стоимости
Если в квартире прописаны дети до 18 лет, то как правило с ними возникают дополнительные трудности, которые зависят от района. Перед продажей их надо куда-то выписать. Или написать доверительное письмо, что после продажи тут же купим жилье. Бывали случаи, когда после продажи деньги пропивались, ребенку негде жить. Суд –> договор купли продажи считается не действительным –> просят освободить квартиру.
Альтернатива: – от 5% до 15% от стоимости
И продают и сразу на эти деньги покупают квартиру. Когда хотят сменить жилую площадь на большую, разъезжаются, сменяют город, район и .т.п Таким образом первым делом находят покупателей, а потом ищут себе квартиру. Это более трудный вид сделки, который может затянуться на несколько недель.
Меньше 3 лет в собственности: –5% от стоимости
Если покупаемая квартира менее 3 лет в собственности, то продавец обязан заплатить налог с продажи — 13%. Поэтому в договоре прописывается минимальная сумма, 1 000 000. А остальные деньги по черному, в конверте. Если что то потом происходит, вернуть конверт крайне проблематично.
***
Возвращаемся к нашим помидорам. На момент выбора квартиры, а это было практически год назад (июнь 2012) средняя цена однушки в Орехово 5 500 000 без балкона. С балконом от 5 700 000. И квартир на продаже было 2-3 штуки. Как вы уже поняли, мы нашли альтернативную, менее 3 лет в собственности. Поэтому цена 5 350 000. Нам повезло, что нашли такое совпадение. Квартира ушла на 3 день продажи. Но мы ждали 2 месяца, пока все документы будут готовы и хозяева не найдут себе квартиру. В итоге они купили трехкомнатную в 5 минутах пешком от ст. Подольск и еще осталось 600 000 руб. Вот такие цены.
На самом деле сделка была интересная. Наши продавцы переехали в Подольск. Из Подольска в Саратов, а они в свою очередь купили дом в Тамбовской области:
Орехово –> Подольск –> Саратов –> Тамбовская область (дом)
Договор был аж 4 сторонний, по сути деньги отдавал Тамбовскому продавцу. А отдавал 1 000 000, а остальные в конверте. Жесть!
Разумеется со всех были взяты расписки (которыми можно в туалете подтереться). Но в первую очередь смотрел на людей. Мне кажется, что у человека на лице написано, подлец он или нет. Меня всегда окружают хорошие люди и жизнь меня знакомит с такими же. Интуиция меня не подвела и на этот раз. Все прошло очень гладко и на позитиве.
Сейчас средняя цена однокомнатной квартиры в Орехово около 6 250 000 руб.
***
Послезавтра продолжение, не пропусти рассказ про ремонт.
Оставайтесь с нами!
Bonjour Виктор,
