Однушка: Подготовка. Часть 1.


Друзья, как и обещал, начинаю цикл передач про квартиру. Планирую написать 3 части:

  • Подготовка
  • Ремонт
  • Финиш

Я искренне хочу поделиться свои опытом и знание с вами. Постараюсь как всегда быть максимально открытым и честным. Поехали!

Как купить квартиру

Ипотека

Ипотека — выход для многих. Считаю кредиты более разумными, чем копить мертвые деньги. Попробую доказать это.

За 14 лет наблюдений квартиры подорожали с 800$ до 5 500$ за квадратный метр. Это примерно в 6,8 раз.

Если даже предположить, что стоимость жилья увеличивается только на 10% годовых, то получаем следующую картину. Если сегодня кв. метр стоит, к примеру, 800$, то через год 880$, через два 968$, через три 1 064$ и т.д.

Кол-во лет Стоимость кв. метра, $ Стоимость 34 кв. м., $
1 800 27 200
2 880 29 920
3 968 32 912
4 1 065 36 203
5 1 171 39 823
6 1 288 43 805
7 1 417 48 186
8 1 559 53 005
9 1 715 58 305
10 1 886 64 136
11 2 075 70 549
12 2 282 77 604
13 2 511 85 365
14 2 762 93 901

Таким образом получаем, что бы накопить на однокомнатную квартиру откладывая каждый месяц по 800$ надо всего подождать 34 месяца. Но через 3 года квартира уже стоит еще на 9 000$ дороже (36 203$). Еще год копим, и она еще на 3 000$ дорожает (39 823$). Теперь пол года осталась ужаться и можно покупать. Процесс можно ускорить, если деньги хранить на депозитном счете.

Конечно это идеальный вариант, когда зарплата равна средней стоимости квадратного метра жилья и полностью эта сумма откладывается. И тогда квартиры дорожают всего на 10%. При таком идеальном раскладе откладывая деньги можно купить однушку через 4,5 года.

Реальная ситуация на данный момент: квартиры дорожают на 20%, средняя стоимость метра (а соответственно должна быть и зарплата) 4 500$. Таким образом через 10 лет будет однушка на окраине Москвы.

***

Давайте для примера возьмем самую типичную ипотеку:

  • Стоимость жилья: 29 000$
  • Первоначальный взнос: 20%
  • Процентная ставка: 9.5%
  • Срок: 3 года

Таким образом копим на первоначальный взнос 5 800$ всего 7,5 месяцев, а потом берем 23 200$ в ипотеку.
Выходит ежемесячный платеж: 762$ всего в течении 36 месяцев! Это практически в 3 раза выгоднее, чем копить как мудак под подушкой.

Доказательство ипотечной программы: http://2509.ru/rosenergobank.ru/ (даже не спрашивайте, кто делал калькулятор)

***

Любопытный читатель спросит, а в чем фокус? Отвечаю! В данной ситуации деньги более дешевый товар (да, такой же товар), чем недвижимость. Ипотекой вы как бы фиксируете стоимость жилья. А оно быстрее растет, чем инфляция и ставки по кредиту. На некоторых этапах конечно соизмеримо, но никак не меньше.

***

Если не понятна эта часть, то перечитай ее заново на свежую голову! Например завтра.

Бизнес

Но все равно! Я всех призываю никогда не копить на квартиру и не откладывать деньги более 1-2 лет. Средства на квартиру должны появится за год или два максимум. Если копить, то это очень длинный и тяжелый путь. Как правило они дорожают быстрее повешению зарплаты. Поэтому “к черту работу, берись и делай” любимое дело. Тогда квартиру реально купить за год или два. В идеале не более года!

Как это сделать и почему так уверен? Могу расписать схемы в следующих статьях, если будет спрос.

 

Как выбрать квартиру

Предыстория

Разумеется определить четкие параметры. Наш список был следующим (жирным важные моменты):

  • Деньги: 5 100 000 (+- 300 000)
  • Этаж: выше третьего
  • Балкон: присутствует
  • Кухня: от 6-8 метров
  • Жилая комната: от 18 метров
  • Сан узел: раздельный
  • Потолки: от 2.75 метров
  • Дом: от 12 этажей
  • Расстояние от метро: максимум 1.2 км
  • Метро: Орехово, Коломенская, Домодедовская, Красногвардейская, Замоскворецкая линия

Наташа очень боялась маленькой кухни, а меня бесят низкие потолки и низкий этаж. В остальном вполне нормальные требования. Метраж от метро высчитывался эмпирическим путем.

Очень хотелось в шаговой доступности парк, что бы с Германом гулять. Это мечта моя!

***

Начали поиск с метро Коломенское . Все предложения или на первой этаже или убитые пятиэтажки без лифта. Первые этажи всегда самые дешевые, их никто не покупает, тяжело продать в дальнейшем. Пятиэтажки можно взять с надеждой “под снос”, что бы получить новую квартиру в этом же районе. Но это не наш путь.

Дальше переключились на Марьино. Все бы хорошо, но меня напугали данные о чистоте воздуха.

news-DVOlT5Or1W

Потом четко решили, что хотим район у метро Орехово: чисто, хорошая инфраструктура, до всего близко, все друзья и Регби рядом.
И есть парк!

Как оказалось, квартиры тут продаются в малом количестве и дороже на 500 000 руб., чем в соседних районах.

В итоге после 1.5 месяцев выбора купили квартиру. Понравилась нам с первого раза. Мы всегда с Наташей очень долго и дотошно выбираем все. Но выбор на понравившемся объекте останавливаем одновременно. Нам достаточно посмотреть в глаза, что бы понять симпатию друг друга. Нам всегда одинаково нравится одно и тоже.Квартира не оказалось исключением. Влюбились в нее сразу и оба!

Как выбрать

Новостройка или вторичное жилье

Для нас однозначным вариантом была вторичка. Конечно, новостройка дешевле, но есть ряд минусов:

  • Ждать пока дом осядет. Не возможно сделать ремонт, в первые 2-3 года трескаются стены в 90% случаев
  • Вечный ремонт у соседей, это же новостройка
  • Как правило проблемы с водо и электро снабжением. Есть пример, новостройка в Быково: уже 3 года без газа с отключёнными лифтами.
Цена

Если посмотреть cian и подобные сайты, то можно увидеть квартиры за 3 500 000 руб. Таких квартир и цен в Москве нет! Самая дешевая начинается от 4 250 000 руб. Это Бирюлево, первый этаж в которой умер алкаш. К тому же большая комната после пожара. Я серьезно, это был самый дешевый реальный вариант который нам предложили. Все предложения с низкой ценой и красивыми фотографиями служат для сбора телефонов. Начинается стандартный разговор: “Ой, эта квартира уже продана, давайте я вам подберу аналогичную”. Таким образом риелторы находят клиентов на свои услуги. Не видитесь на это.

Риелтор

Наймите себе хорошего риелтора. Лучше проверенного, через знакомых. Или из хорошей фирмы. К сожалению без него вообще никуда.

Нам повезло, нам помогала родственница друга. Взяла всего, 100 000 руб. Это считается не много. Некоторые вообще получают 2-3% от купленной квартиры.

История

Это самая противная часть, ради которой и нужен риелтор. Постараюсь объяснить все на пальцах.

Наследство: – 10% от стоимости
Если квартира досталась в наследство, например, от бабушки, то цена падает. Наследство официально можно оспорить в течении 3 лет. Но на практике были случаи оспаривания наследства 15 летней давности.
Таким образом вы купили квартиру, живете скажем 5 лет. Потом выясняется, что есть еще наследники которые вышли из тюрьмы, инвалиды, родственники и т.д. Начинают оспаривать наследство. Суд как правило встает на их строну. Договор купли продажи считается не действительным. Просят освободить квартиру.
Поэтому такие квартиры дешевые, их много, долго продаются.

Собственники не совершеннолетние: – 5% от стоимости
Если в квартире прописаны дети до 18 лет, то как правило с ними возникают дополнительные трудности, которые зависят от района. Перед продажей их надо куда-то выписать. Или написать доверительное письмо, что после продажи тут же купим жилье. Бывали случаи, когда после продажи деньги пропивались, ребенку негде жить. Суд –> договор купли продажи считается не действительным –> просят освободить квартиру.

Альтернатива: – от 5% до 15% от стоимости
И продают и сразу на эти деньги покупают квартиру. Когда хотят сменить жилую площадь на большую, разъезжаются, сменяют город, район и .т.п Таким образом первым делом находят покупателей, а потом ищут себе квартиру. Это более трудный вид сделки, который может затянуться на несколько недель.

Меньше 3 лет в собственности: –5% от стоимости
Если покупаемая квартира менее 3 лет в собственности, то продавец обязан заплатить налог с продажи — 13%. Поэтому в договоре прописывается минимальная сумма, 1 000 000. А остальные деньги по черному, в конверте. Если что то потом происходит, вернуть конверт крайне проблематично.

***

Возвращаемся к нашим помидорам. На момент выбора квартиры, а это было практически год назад (июнь 2012) средняя цена однушки в Орехово 5 500 000 без балкона. С балконом от 5 700 000. И квартир на продаже было 2-3 штуки. Как вы уже поняли, мы нашли альтернативную, менее 3 лет в собственности. Поэтому цена 5 350 000. Нам повезло, что нашли такое совпадение. Квартира ушла на 3 день продажи. Но мы ждали 2 месяца, пока все документы будут готовы и хозяева не найдут себе квартиру. В итоге они купили трехкомнатную в 5 минутах пешком от ст. Подольск и еще осталось 600 000 руб. Вот такие цены.

На самом деле сделка была интересная. Наши продавцы переехали в Подольск. Из Подольска в Саратов, а они в свою очередь купили дом в Тамбовской области:
Орехово –> Подольск –> Саратов –> Тамбовская область (дом)

Договор был аж 4 сторонний, по сути деньги отдавал Тамбовскому продавцу. А отдавал 1 000 000, а остальные в конверте. Жесть!
Разумеется со всех были взяты расписки (которыми можно в туалете подтереться). Но в первую очередь смотрел на людей. Мне кажется, что у человека на лице написано, подлец он или нет. Меня всегда окружают хорошие люди и жизнь меня знакомит с такими же. Интуиция меня не подвела и на этот раз. Все прошло очень гладко и на позитиве.

Сейчас средняя цена однокомнатной квартиры в Орехово около 6 250 000 руб.

***

Послезавтра продолжение, не пропусти рассказ про ремонт.

2012-12-06 13.23.41

Оставайтесь с нами!


Leave a Reply